Projet immobilier : anticiper les eaux pluviales, l’imperméabilisation et la nappe
Le coût d’une étude est rarement le véritable problème d’un projet immobilier. Le problème est de découvrir trop tard que l’infiltration prévue ne fonctionne pas, que la nappe remonte sous les ouvrages, qu’un bassin occupe une emprise non réservée ou qu’une procédure Loi sur l’Eau aurait dû être anticipée.
ENDEO accompagne les promoteurs, aménageurs, architectes et maîtres d’œuvre pour intégrer les contraintes liées à l’eau dès la conception du projet.
Notre approche associe hydrologie, hydrogéologie et ingénierie réglementaire afin de transformer les contraintes du terrain en données directement exploitables pour le plan masse, le permis, la maîtrise d’œuvre et les travaux.
Vous disposez déjà d’un plan masse, d’un plan topographique ou d’une étude géotechnique ?
Transmettez-nous ces éléments : ENDEO peut identifier les investigations réellement nécessaires avant que le projet soit figé.
→ Faire analyser mon projet par ENDEO
Un projet immobilier modifie le fonctionnement de l’eau sur le terrain
Toitures, voiries, parkings, accès et bâtiments augmentent les surfaces imperméabilisées et modifient les conditions naturelles de ruissellement.
Une partie des eaux qui s’infiltrait ou transitait lentement sur le terrain peut alors être concentrée vers un point bas, un fossé, une voirie, un réseau ou une parcelle située à l’aval.
L’étude doit donc répondre à plusieurs questions avant de choisir les ouvrages :
- Quels volumes et débits seront générés après aménagement ?
- Le projet intercepte-t-il des ruissellements provenant de l’amont ?
- Les sols peuvent-ils réellement infiltrer les eaux pluviales ?
- Quelle est la profondeur de la nappe en période de hautes eaux ?
- Les futurs ouvrages risquent-ils d’être engorgés par la nappe ?
- Faut-il infiltrer, stocker, réguler ou combiner plusieurs solutions ?
- Le projet relève-t-il d’une procédure au titre de la Loi sur l’Eau ?
- Un sous-sol ou des terrassements profonds nécessiteront-ils un rabattement de nappe ?
ENDEO intervient avant que la contrainte hydraulique ne devienne une contrainte de projet
L’objectif est d’apporter suffisamment tôt à la maîtrise d’ouvrage et aux concepteurs les données nécessaires pour adapter le projet.
Selon les enjeux du site, ENDEO peut réaliser :
- l’analyse hydrologique du projet et des bassins versants interceptés ;
- les sondages et reconnaissances hydrogéologiques ;
- les essais de perméabilité et tests d’infiltration ;
- l’étude de gestion des eaux pluviales ;
- le dimensionnement des volumes de rétention ou d’infiltration ;
- l’installation de piézomètres ;
- le suivi de la nappe sur plusieurs mois ou une année hydrologique ;
- l’évaluation du Niveau des Plus Hautes Eaux – NPHE ;
- le cadrage réglementaire et les dossiers Loi sur l’Eau ;
- les essais de pompage et études de rabattement de nappe nécessaires aux terrassements.
Une même problématique liée à l’eau peut ainsi être suivie depuis les premières études de faisabilité jusqu’à la préparation des travaux.
Perméabilité favorable ne signifie pas nécessairement infiltration possible
Un essai de perméabilité fournit une donnée indispensable, mais il ne suffit pas à lui seul pour valider une solution d’infiltration.
Un terrain peut présenter une bonne capacité d’infiltration au moment de l’essai et devenir temporairement saturé lorsque la nappe remonte.
Cette problématique est particulièrement importante en Gironde, dans le bassin d’Arcachon et dans les Landes, où des terrains sableux apparemment très favorables peuvent être concernés par une nappe superficielle en période humide.
ENDEO confronte donc :
- la nature des terrains ;
- les essais de perméabilité ;
- les indices d’hydromorphie ;
- les niveaux d’eau observés ;
- le battement saisonnier de la nappe lorsque l’enjeu le nécessite ;
- la profondeur des ouvrages projetés.
Cette analyse permet de déterminer si l’infiltration est réellement compatible avec le fonctionnement hydrogéologique du terrain.
→ Essais de perméabilité et études d’infiltration ENDEO
Des références directement comparables aux projets immobiliers
Domaine du Carrelet – Saint-Georges-de-Didonne (17)
Programme immobilier résidentiel – STOA Groupe
ENDEO a associé un suivi piézométrique sur 12 mois à des essais de perméabilité afin de caractériser le battement saisonnier de la nappe et les possibilités de gestion des eaux pluviales du projet.
Les résultats des essais d’infiltration ont ainsi pu être confrontés aux niveaux réellement atteints par les eaux souterraines et non à une simple observation ponctuelle.
→ Voir la réalisation Domaine du Carrelet
Immeuble R+3 avec parking en sous-sol – Mérignac (33)
Pour un projet immobilier comprenant un parking R-1, ENDEO a réalisé un suivi piézométrique afin de déterminer les niveaux caractéristiques de la nappe et de les confronter aux cotes du projet.
L’étude a permis d’identifier, avant les travaux, l’interaction entre le futur niveau enterré et les eaux souterraines ainsi que les contraintes à anticiper pour les terrassements.
→ Voir la réalisation de Mérignac
Résidence Herrixka – Bidart (64)
Programme immobilier – STOA PROMOTION
Lorsque la problématique dépasse la gestion des eaux pluviales et concerne directement les ouvrages enterrés, ENDEO peut poursuivre l’accompagnement jusqu’à l’étude du rabattement de nappe.
À Bidart, un essai de pompage instrumenté comprenant un puits et trois piézomètres a permis de caractériser l’aquifère et d’évaluer les débits et volumes d’exhaure nécessaires aux travaux de la résidence Herrixka.
→ Voir la réalisation Herrixka
Domaine de l’Hippodrome – La Teste-de-Buch (33)
Ensemble immobilier – STOA PROMOTION
Pour cette opération, ENDEO a suivi la nappe pendant plus d’une année avant de réaliser un essai de pompage permettant de dimensionner les besoins d’exhaure du chantier.
La mission a également intégré la gestion des eaux pompées et le cadre réglementaire au titre de la Loi sur l’Eau.
→ Voir la réalisation du Domaine de l’Hippodrome
Une étude eaux pluviales peut révéler d’autres enjeux à traiter avant les travaux
ENDEO ne cloisonne pas artificiellement les problématiques liées à l’eau.
Lorsque les investigations montrent une contrainte supplémentaire, la mission peut être adaptée pour apporter les données nécessaires à la suite du projet.
- Sol favorable mais nappe proche : suivi piézométrique et détermination des niveaux de hautes eaux.
- Infiltration insuffisante : étude d’une solution de rétention, régulation ou rejet maîtrisé.
- Sous-sol sous le niveau de la nappe : étude hydrogéologique et préparation du rabattement.
- Besoin de caractériser l’aquifère : essai de pompage instrumenté.
- Prélèvement ou rejet soumis à réglementation : cadrage et dossier Loi sur l’Eau.
- Projet modifié en cours de conception : actualisation des hypothèses et vérification des nouveaux aménagements.
Le maître d’ouvrage dispose ainsi d’un interlocuteur capable de suivre la problématique hydrologique et hydrogéologique au fur et à mesure de l’avancement de l’opération.
→ Études hydrogéologiques ENDEO
→ Rabattement de nappe et travaux sous nappe
→ Dossiers Loi sur l’Eau et assistance réglementaire
Pourquoi intégrer ENDEO suffisamment tôt ?
Une contrainte identifiée pendant l’esquisse peut souvent être intégrée au projet.
La même contrainte découverte après le dépôt du permis ou au démarrage des terrassements peut entraîner une modification du plan masse, une reprise du dimensionnement des réseaux, la recherche tardive d’un exutoire, des investigations supplémentaires ou une procédure réglementaire non anticipée.
Une intervention précoce peut notamment permettre :
- de réserver l’emprise nécessaire aux ouvrages de gestion des eaux ;
- de positionner les ouvrages d’infiltration dans les secteurs réellement favorables ;
- d’adapter leur profondeur à la nappe ;
- de confronter les niveaux d’eau aux cotes d’un parking ou d’un sous-sol ;
- d’identifier suffisamment tôt un besoin de suivi piézométrique ;
- d’anticiper les démarches réglementaires avant la phase travaux.
Projet immobilier en Gironde ou en Nouvelle-Aquitaine ?
ENDEO intervient auprès des promoteurs immobiliers, aménageurs, architectes, bureaux d’études VRD, maîtres d’œuvre et collectivités pour les projets de logements, lotissements, bâtiments tertiaires, locaux commerciaux, parkings, zones d’activités et opérations comportant des ouvrages enterrés.
Pour une première analyse, transmettez si possible :
- la localisation du projet ;
- le plan masse ;
- le plan topographique ;
- les surfaces projetées ;
- les cotes des éventuels sous-sols ;
- les études géotechniques déjà disponibles ;
- les demandes éventuelles du service instructeur.
ENDEO pourra alors identifier rapidement les études réellement utiles et proposer une mission adaptée au stade d’avancement de l’opération.
